5.     Forslag til lokalplan 1162, Boligbebyggelse på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør samt Kommuneplantillæg nr. 21 og tilhørende miljøscreening (B)

På mødet den 6. juni 2017 besluttede Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget, at der skal udarbejdes en samlet vision for boligudvikling på Møllebakken 15 og højskolegrunden i Skælskør, som grundlag for en lokalplan, ud fra følgende centrale principper:

- Bolig og natur skal smelte mest muligt sammen

- Landskabet skal være et bærende element i en samlet vision

- Udsigt til Skælskør Fjord og dagslys skal være retningsgivende for placering og

       omfang af boliger

- Offentlighedens adgang til fjorden skal sikres

- Højskolens arkitektur skal fungere som inspiration for ny bebyggelse

- For at sikre udsigten til fjorden planlægges der kun for lave hække og få solitære

       træer

På mødet den 5. marts 2018 fik Miljø-, Planlægning- og Bæredygtighedsudvalget præsenteret et visionsoplæg indeholdende fire scenarier for en fremtidig udvikling af Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund.

Der blev afholdt borgermøde i Det Røde Pakhus i Skælskør den 16. april 2018 med omkring 250 deltagende borgere.

Miljø-, Plan- og Landdistriktsudvalget fik på mødet den 4. juni præsenteret en opsummering af borgermødet, og udvalget besluttede, at en kombination af klyngehuse og lejligheder skal danne grundlag for en samlet lokalplan for området.

Lokalplanforslaget giver derfor mulighed for, at der kan etableres en kombination af klyngehuse (tæt-lav) og etageboliger ud fra de bærende principper for udvikling af området. Eksisterende bebyggelse på højskolegrunden kan renoveres eller omdannes. Ny bebyggelse skal placeres inden for 8 byggefelter, hvoraf 6 byggefelter alene giver mulighed for tæt-lav bebyggelse i op til 2 etager, foruden tagterrasse, og 2 byggefelter giver mulighed for etagebebyggelse i henholdsvis 4 og 5 etager. I byggefelterne hvor der planlægges for etagebebyggelse, gives der også mulighed for tæt-lav bebyggelse i op til 2 etager. Facader skal udføres med teglsten, naturskifer, træbeklædning, som pudset/vandskuret facade eller i overfladebehandlet/malet beton. Visionen for områdets arkitektur er at skabe boliger, der i sit materialevalg matcher Skælskørs profil og nutidens tendenser.

Lokalplanområdet vejbetjenes fra Møllebakken, hvorfra der skal etableres tre adgangsveje til byggefelterne. Stamvejen, Møllebakken, indgår i lokalplanen og skal udvides til en samlet bredde på 10 m (4 m i dag), så der skabes plads til både rabatter, kørebaner og fællessti. Lokalplanen fastlægger antal parkeringspladser efter Slagelse Kommunes parkeringsnorm. Endvidere skal der etableres vendepladser, der skal sikre, at den kollektive trafik og renovationskøretøjer kan betjene lokalplanområdet.

Der er friholdt større, grønne arealer, og lokalplanen giver mulighed for, at der etableres et stisystem, der kan kobles på eksisterende sti langs fjorden. I friarealet inden for strandbeskyttelsesområdet kan der etableres et vådområde som en del af regnvandshåndteringen i området, men ellers er udgangspunktet for arealet, at det fastholdes som rekreativt areal uden ændringer.

Lokalplanen forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg, da lokalplanen muliggør bebyggelse op til 5 etager i ramme 3.2B14 og en bebyggelsesprocent på 25 for området som helhed i ramme 3.2B13.

Eftersom det samlet vurderes, at miljøpåvirkningen fra planforslaget ikke vil være væsentlig, er der ikke krav om udarbejdelse af en miljøvurdering iht. Lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Lokalplanlægning tilvejebringes gennem planlovens kapitel 5. Kommuneplantillæg tilvejebringes efter planlovens § 23c.

Byrådet kan vælge at vedtage Forslag til lokalplan 1162 – boligbebyggelse på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør med tilhørende Kommuneplantillæg nr. 21 til Slagelse Kommuneplan 2017 og dermed sende det i 8 ugers offentlig høring. Derved opfyldes Planlovens formål om at skabe debat omkring planforslaget, hvilket er en forudsætning for at kunne vedtage planen endeligt.

Det er administrationens vurdering, at lokalplanen omsætter indholdet og tankerne i visionen for området til bestemmelser, der opfylder de centrale principper for udviklingen af området som helhed. Byggefelterne er placeret, så der friholdes større grønne arealer og kig fra Møllebakken ned til fjorden. Lokalplanen fastlægger bestemmelser, der gør, at tæt-lav bebyggelse skal etableres i klynger, så det sikres, at scenariet med det indre gårdrum og de åbne, ydre friarealer opnås.

Lokalplanen muliggør, at den tidligere højskole kan nedrives og skabe plads til etagebebyggelse i op til 5 etager tættest på Møllebakken og op til 4 etager længere nede mod fjorden i den tidligere elevfløj. Lokalplanen giver dog også mulighed for at renovere eksempelvis den tidligere elevfløj, da det ikke kan udelukkes, at strukturen kan omdannes. I tilfælde af renovering skal materialevalg, omfang og udformning afspejle den oprindelige bebyggelse. For at holde lokalplanen åben for andre muligheder end etagebebyggelse i byggefelterne G-H, er der mulighed for også at opføre tæt-lav bebyggelse i op til 2 etager, foruden tagterrasser, i disse byggefelter.

Med lokalplanen skabes mulighed for at opføre både tæt-lav bebyggelse i klynger med fokus på fællesskab, en tættere bebyggelsesstruktur og individuelle terrasser på terræn eller tag og etagebebyggelse med lejligheder med kig til fjord, landskab og by. På den måde rummer lokalplanen samlet set et stort potentiale for at skabe et varieret boligområde med flere boligtyper, der både matcher eksempelvis seniorernes og børnefamiliernes behov.

Administration anbefaler, at Forslag til lokalplan 1162, Boligbebyggelse på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør med tilhørende Kommuneplantillæg nr. 21 til Slagelse Kommuneplan 2017 vedtages til fremlæggelse i 8 ugers offentlig høring.

Det anbefales, at afgørelsen om ikke at miljøvurdere planforslaget vedtages.

Ved omdannelse af området til boligformål vil en udvidelse af Møllebakken fra Rådmandsvej til den tidligere højskolegrund være nødvendig. Udviklingen af Møllebakken vil være behæftet med en kommunal udgift til ekspropriation og udvidelse af den eksisterende offentlige vej - Møllebakken. I henhold til kommunens investeringsplan er der ikke afsat anlægsramme til en udvidelse af Møllebakken. En udvidelse af Møllebakken vil medføre øget driftsomkostninger i forhold til renhold, vedligehold og vejbelysning.

Den økonomiske konsekvens af udviklingen af arealet afhænger af, hvordan området handles, herunder i hvilket omfang Slagelse Kommune indgår i udviklingen.

Med en godkendelse af lokalplan 1162 vil opgaven vedrørende udvidelse af eksisterende offentlige vej, Møllebakken skulle behandles af Erhvervs- og Teknikudvalget, der skal tage stilling til ekspropriation og udvidelse af vejen, herunder overfor Byrådet at pege på mulige finansieringsmodeller.

Centerchefen for Miljø, Plan og Teknik indstiller, at det overfor Byrådet anbefales,

1.    at Forslag til lokalplan 1162, Boligbebyggelse på Møllebakken 15 og den tidligere højskolegrund i Skælskør med tilhørende Kommuneplantillæg nr. 21 vedtages til fremlæggelse i 8 ugers offentlig høring,

2.    at afgørelsen om ikke at miljøvurdere planforslaget vedtages,

3.    at borgermøde afholdes på Skælskør Bibliotek enten den 14. november eller 20. november 2018 i tidsrummet mellem 18.30 og 20.00.

Anbefales.

Der ønskes en præcisering og tydeliggørelse af: offentlig parkering, terrasser, udeomsarealer, beplantning, belysning, grundstørrelser og hus placering, flagemustræet, grundejer-forening og dennes forpligtelser mv.

Udvalget ønsker ensartethed i forhold til tage f.ek.s i forhold til materialevalg/farver.

Der afholdes borgermøde den 20. november.